家売却高く売る！（マンション・土地）など不動産売却で高く売る方法と注意点

不動産を売る前に覚えておきたい【10項目】教えます

家（一戸建て）、マンション、土地、空き家など、不動産を売却する場合には誰でも高く手放したいものです。

ですが、仲介（媒介契約を結ぶ）を頼む不動産店選びを間違うと損をする場合があります。

また、家を売る時期や売却手数料などをよく把握しておかないと、”家を売ったはいいが家を持っていかれた”ような格安で買われてしまう場合も多々あります。

そんなことが起きないようにこのページでは、今、「家、マンション、土地を売りたい！それに高く手放したい！」という方のために、家売却をするときに留意する点と、家を高く売ることのできる無料サービスサイトのご紹介をします。

 

家を売りたい！高く売却したいならイエウール

あなたが家の売却を考えた場合、まず何が頭に浮かびますか？

それはほぼ100%”どこの不動産店に売却の仲介を依頼するか”だと思います。

でもここで家売却をする方がよくやる間違えが、

「査定額の比較をしない」ということ！

通常のパターンですと、近くの不動産店に査定をしてもらって1,500万円で売りに出しましょう！となった場合、売るための値下げはあっても絶対にそれ以上の価格で売れることはありません。

だから家を高く売るために最重要事項が、

 

⇒不動産店を選ぶ前に行う査定額比較

なんです！

 

不動産店の査定額比較は家、マンションを高く売るなら必須

えっ！そんなことできるの？と思われるかもしれませんが、イエウールを使うと全国1,200社以上の不動産店の中から最大6社の査定額を比較できます。

実は、不動産店によって売る家の査定額は全然違うのです。知りませんでしたか？

たとえば・・・

というように、比較すると家の査定額が数百万円高かったなんてことがザラに起こります。

上記の例ですと最高1,890万円で購入者との交渉がスタートできるのに、それを知らないで地場の不動産店1店舗の査定額だけを鵜呑みにして仲介契約を結ぶと、A店と比べた場合最初から390万円損をして交渉をスタートしていることになるからです。

 

家、マンションが500万円以上高く売れた人が続出中：イエウール

イエウールは自宅からネットで複数の不動産店のマイホーム、土地の査定額を知ることができる無料サービスです。

総利用者数も100万円人を突破！実際にイエウールを使った人の中には、最低査定額と最高査定額の差が500万円以上高くなった方が続出しています。

イエウールの対応地域は以下。

 

 

査定に強い高い不動産店舗ピックアップ：イエウール提携不動産店

イエウール提携店舗で家売却の査定に強く、高い査定額が出た事例を持つ不動産店を一部ピックアップしてご紹介します。

カチタス

全国に100店舗以上の支店があり、特徴としては家を直接買取してくれるところ。

買取りした不動産はリノベーションやリフォームして販売するので、家が古くても大丈夫。

 

ピタットハウス

賃貸などでも知名度が高いピタットハウス。

査定のバリエーションが豊富で、実際に家を売りに出す前の簡易査定で大まかな不動産の売値を知ることもできます。

 

大京穴吹不動産

抜群の機動力で、たくさんの不動産店との連携！家を素早く売りたい方が活用されています。

 

アイナーホーム

住宅ローン中、返済がまだ残っているいる家やマンションの売却など任意売却相談も充実。

 

エリアネット

地域密着型で購入層を予想して売値を決められる。

 

トラストホーム

依頼された家、マンション、土地の売却期間、約半数が1ヵ月以内という成約実績がとても高い不動産店。

 

ランドネット

海外に支店を持ち、マンションなどの投資目的で買われる外国人の顧客リストも豊富。マンションの購入者キャパを広げるにはもってこいの不動産店。

 

オークラヤ住宅

2017年までの不動産取引件数が10万件超！地域密着型でスピード売却も可能。買取制度があるの大きなポイント

 

福屋不動産

テレビで三浦友和さん出演CMで有名な不動産店

 

そのほか、近鉄不動産・住友林業ホームサービス・大和エステート・東武プロパティーズ・日本住宅流通・長谷工リアルエステート・京急不動産・西武開発・東京土地建物不動産販売・ナイス・三鷹ハウジング・ユニバーサル住宅販売など、1,200社以上の信頼の不動産店が提携しています。

 

 

家、マンション、土地を売る時の手数料と費用

家やマンション、土地を売却するには手数料が必要となり、その他様々な費用がかかります。ここでは1,500万円で家を売却した場合の計算方法などをお伝えします。

実際私も3年前に転勤のために家を売却しました。下の画像がその時の領収書です。

※仲介を依頼した不動産店にすべて依頼したので金額が大きくなっています。

 

 

家売却の仲介手数料費用の計算方法

不動産仲介手数料は次のように計算します。

1,500万円×3%+6万円+消費税 計算してみると・・・ 1,500万円×3%（0.03）＝450,000円 +60,000円＝510,000円 510,000円の消費税＝40,800円 合計550,800円

家を売る場合には仲介手数料だけでもこんなにかかります。

 

家売却に必要な印紙（税）額いくら

印紙は不動産売買契約書に添付するもので、一般的と思われる5,000万円以下の不動産売買契約書には15,000円の印紙が必要です。

その他の書類や領収書に添付する印紙を含めると20,000円前後かかります。

印紙は通常、不動産店が用意しますが、当然自分で購入したものがあればそれを利用できます。

 

家を売却する際に必要なその他の手数料や費用

メインは不動産店の仲介手数料と印紙税ですが、その他にも様々な費用が掛かります。

抵当権抹消登記費用（司法書士代金含む）、事務手数料（書類作成費含む）、これで2～3万円くらいかかります。

 

そのほか一般的に考えられるのは、

 

ハウスクリーニング代20万円くらい。

家を売る場合は住んでいる状態のまま、購入予定者に内見をさせる場合が多いものです。

この時点では当然、家の中を自分でできる範囲でキレイにしておけばいいのですが、実際に売る場合には専門業者にハウスクリーニングしてもらうことになります。

※居ぬきのままでいいという購入者もいるでしょうが希です。

 

粗大ごみ処分費用

粗大ごみは自分で軽トラなどを借りて行政のクリーンセンターへ持ち込めます。この場合は軽トラのレンタル費用以外は0円です。

それが面倒な場合、産廃業者の粗大ごみ混載コンテナを借りることができます。

生ゴミ以外は捨てられるの便利ですが、縦2メートル、横1メートル、高さ1.5メートルくらいの容量で、だいたい10万円くらいします。

※テレビ、冷蔵庫などのリサイクル対象品は捨てることができませんので注意。

 

引越し費用、4人家族で15～20万円くらい

 

内見者（家を見学する人）への手土産

結構この手土産げの費用がかかります。

というのは、内見者は家を買おうかどうか見定めに来ます。そして内見後に購入するかどうかを決めるわけです。

やはり印象はよくしておきたいので、通常3,000円～5,000円くらいの手土産を持たせることになり、家が売れない場合は内見者分の手土産費用がかかることになります。

 

このように考えると、家を売る場合にはどんなに安く見積もっても100万円くらいは必要となります。

 

家売却時の税金はいくら取られるのか

家を売った場合に支払う税金には、家を売っても「払わなくてよい場合」と「支払う場合」の2つのパターンがあります。

家売却税金を支払う場合は、

家を新築で購入した時の（建物+土地価格）、

これよりも、

家を売却した時の価格が高くなって利益が出た場合です。

たとえば・・・

 

家購入時2,000万円⇒家売却時2,300万円。

この場合は300万円の利益が出ているので、確定申告して税金を支払うことになります。

 

逆に・・・

家購入時2,000万円⇒家売却時1,500万円。

この場合は500万円の損失が出ているので、税金は支払う必要がありません。確定申告は必要です。

 

ここで損失が出た場合は、以降4年間に渡り”譲渡損失の繰越控除制度”が受けられ、所得税が還付されるのです。

 

注意する点は確定申告はキッチリすること！それと、譲渡損失の繰越控除制度は、

 

・家を買い替えのために売却した場合 ・買換えではなく家をただ売った場合

 

この2つの条件により控除される税額などが変わりますので、お近くの税務署などで確認してください。

 

 

家・マンション売却で譲渡所得が3,000万円以下の場合は特別控除が受けられる！ただし

 

まず譲渡所得を説明します。

譲渡所得＝売却価格－（購入価格＋取得費＋譲渡費）

 

取得費と譲渡費とは、不動産仲介手数料・印紙代・測量費・登録免許税・不動産所得税・ローン保証料・登記費用・抵当権抹消費用など。

 

この譲渡所得が3,000万円以下の場合は特別控除が受けられます。

ただし、売却する家やマンションが、親族間（親子・夫婦）での売り買いの場合や、保養のため短期滞在する別荘などは特別控除の対象外となります。

 

 

ローン中、住宅ローン残がある家・マンションは売れるのか

家やマンションを売却する時点で、”銀行の住宅ローンが残っている”がはたして売れるの？と悩んでいる方も多いと思います。

 

答えから先に言ってしまえば売れます！！

 

売れますが、ローン中の家売る場合には”任意売却”という方法を取ることになります。

 

家の任意売却とは、ローン残がある場合に銀行に承諾を得て売却することです。

 

家の一般売却もできますが、たとえばローンが1,500万円残っている場合、家を売ったら1,300万円にしかならなかった。

 

この場合には残りの200万円は耳をそろえて銀行に返済しなければならず、現金が用意できない人にはできない相談です。それに不動産の仲介手数料やその他の費用もかかるため、あと50～100万円はキャッシュで用意しなくてはなりません。

 

ですが任意売却ならば、上記の例の残り200万円は銀行との話し合いで分割返済することもできます。

 

それから絶対に競売などで家を売らいようにしましょう。競売で家やマンションを売ると「叩き売り」で目の玉が飛び出るくらい安く買われてしまい。残債も一括で返済を迫られることがあるのでよく考えて売りましょう。

 

 

 

家・マンションの売り時（時期）はいつなら高く売れる？

 

家の売り時期は、その人の諸事情にもよりますが2,3,4月は避けた方が良さそうです。

 

理由はこの期間に転勤などで家を売る人が多く、在庫過多で買い手市場になってしまう場合があるからです。

 

できれば5～10月頃の期間内で売る方が得策です。年末にも似たような状態が発生する場合があります。

 

ただ、その時期だからといって”高く売れるかどうか”は家の立地や建物の状態、購入者の主観などで変わりますので一概に何月が高く売れるという目安はありません。

 

不動産売却の今後（2017年以降の土地の価格推移予想）

 

現在、都市部（政令指定都市）などは年々価格が高騰しており、大阪・名古屋・神戸・福岡・札幌・仙台・東京・神奈川・千葉・埼玉・宇都宮などの人口密集地はバブル状態のようです。

 

もしこの地域の方が家を売る場合には、オリンピックまでの2～3年（2017年・2018年・2019年）までがオススメです。

 

2020年になってしまうと東京オリンピック、パラリンピックが終了してしまうので、その後一気に地価下落するともいわれています。また、当然このオリンピック年度を境に、住んでいた家を手放す方も増えると思いますので2019年度までに売却を考えたほうが無難なようです。

 

逆に地方の不動産（地価含む）価格は緩やかに下がり気味で、売るなら現在が最適な時期と思って間違いないでしょう。

 

 

路線価の調べ方（土地価格の見方）：借地権割合も

 

家を売る場合には、建物よりも土地の値段がメインになります。

 

そこで「自分の土地はいくらなんだろう」と調べる場合には、国税庁の路線価図を見れば土地の価格がわかります。

 

国税庁の路線価図は1㎡（平方メートル）単位で、坪数表示ではありません。価格は千円単位表示です。

 

出典：国税庁ホームページ http://www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_prcf.htm

 

たとえば図のように「215D」とあれば、その土地の路線価は1㎡あたり215,000円です。

 

「215D」の”D”とは、借地権割合を示す記号で、A:90% B:80%　C:70%　D:60%　E:50%　F:40%　G:30%と決められています。

 

借地権割合とは、地主から土地を借りていて自分が上物（家・住宅）を立てた場合、譲渡や相続の場合にかかる税額割合と思ってもいいです。

 

一例として、5,000万円の評価がある不動産で借地権割合が60%の場合、3,000万円が課税対象の価格ということになります。

 

家を売る年齢と家を手放す理由

家を売る年齢ですが、40代、50代、60代が圧倒的に多く、20代や30代で家を売る方は、仕事の都合による転勤や住宅ローンの返済困難者などが多いようです。

 

 

家を手放す場合の理由ですが、住み替えのためが28%なのに対し、その他はほとんどが金銭に関する理由で家を手放す方が多いようです。

また、その他の中には今問題になっている段階の世代の「熟年離婚」が理由で家を手放すケースがトップになっています。

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